Tapu İptal ve Tescil Davaları
Hata, hile, sahtecilik, kayıt yolsuzluğu veya hukuki sebep yokluğu nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarının yürütülmesi.
Faaliyet Alanı
Gayrimenkul Hukuku
Tapu, kira, ortaklığın giderilmesi ve taşınmaz uyuşmazlıklarında danışmanlık.
Literal Hukuk Yaklaşımı
Gayrimenkul Hukuku alanında çalışma anlayışımız
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mal varlığı üzerindeki ayni ve şahsi hakların kuruluşundan sona ermesine kadar geçen tüm süreçleri kapsayan; gerek bireyler gerek şirketler için ekonomik açıdan en yüksek değere sahip uyuşmazlıkların görüldüğü hukuk alanıdır. Tapu, kira, kat mülkiyeti, ortaklık, kamulaştırma ve kentsel dönüşüm başlıkları altında birbirinden farklı usul kuralları ve mevzuat hükümleri devreye girer.
Türk gayrimenkul mevzuatı 4721 sayılı TMK’nın eşya hukuku hükümleri, 6098 sayılı TBK’nın kira ve satım hükümleri, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gibi temel düzenlemelerle şekillenir. Yabancılık unsurlu işlemlerde 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun yabancılarla ilgili hükümleri ve karşılıklılık ilkesi de devreye girer.
Literal Hukuk olarak gayrimenkul dosyalarında en kritik adım olarak tapu kayıtları, beyanlar hanesi, şerhler, ipotek ve hacizlerin titiz biçimde incelenmesini benimseriz. Bir taşınmazın satın alınması, kiraya verilmesi, ortaklığın giderilmesi veya kentsel dönüşüm sürecine sokulmasından önce yapılacak hukuki due diligence çalışması, sonradan doğabilecek hak kayıplarının önüne geçer.
Kira uyuşmazlıkları, tahliye davaları ve kira bedelinin uyarlanması gibi süreçlerde yasal sürelerin gözetilmesi sonucu doğrudan etkiler. Kentsel dönüşüm süreçlerinde ise risk tespit raporlarının doğru yorumlanması, 2/3 çoğunluk kararına itiraz hakkı ve maliklerin yasal hakları konusunda erken bilgilendirme önem taşır. Her dosyada işlemler tapu, belediye ve mahkeme aşamalarıyla birlikte planlanır.
Hizmet Kapsamı
Gayrimenkul Hukuku kapsamında sunulan hizmetler
Gayrimenkul Hukuku alanında dosya bazında değişen ihtiyaçlara göre farklı hukuki destek başlıkları sunulmaktadır. Aşağıda büromuzun bu alanda yürüttüğü temel hizmet kalemleri yer almaktadır.
Muris Muvazaası Davaları
Mirasbırakanın mirasçıdan mal kaçırma amacıyla yaptığı görünüşte satış işlemlerinin iptali ve tapunun gerçek mirasçılar adına tescili.
Kira Tespit ve Uyarlama Davaları
Kira bedelinin yeniden belirlenmesi, kira artış oranlarına ilişkin uyuşmazlıklar ve aşırı ifa güçlüğüne bağlı uyarlama talepleri.
Kiracı Tahliye Davaları
İhtiyaç, yeniden inşa, temerrüt, on yıllık uzama süresi ve ihtarsız tahliye sebeplerine dayalı tahliye süreçlerinin takibi.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu)
Paylı veya elbirliği mülkiyete tabi taşınmazlarda aynen veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi davaları.
Önalım (Şufa) Davaları
Paylı mülkiyete tabi taşınmazda payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanmasına ilişkin davalar.
Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları
Yönetim planı uyuşmazlıkları, ortak alan kullanımı, aidat alacakları ve kat malikleri kurulu kararlarının iptali davaları.
Kentsel Dönüşüm Süreçleri
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti, malik çoğunluğu, yıkım ve yeniden inşa süreçlerinde malik haklarının korunması.
Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma
İdarenin kamulaştırma işlemlerine itiraz, bedel tespit ve fiili el atmadan doğan tazminat davaları.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri
Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilmesi, ifaya zorlama ve tazminat süreçleri.
İpotek ve Rehin İşlemleri
İpotek tesisi, fekki, ipoteğin paraya çevrilmesi ve teminat amaçlı taşınmaz mülkiyetinin devri (lex commissoria) yasağı denetimi.
Yabancıların Taşınmaz Edinimi
2644 sayılı Tapu Kanunu kapsamında yabancı uyrukluların Türkiye’de taşınmaz alım süreçleri ve vatandaşlık başvurularına entegrasyon.
Süreç İşleyişi
Dosyanın aşama aşama takip edilmesi
Her ceza dosyası kendine özgü koşullara sahip olsa da Literal Hukuk olarak izlediğimiz genel dosya akışı aşağıdaki adımlarla özetlenebilir. Süreç, müvekkilin düzenli bilgilendirilmesi prensibiyle yürütülür.
- 01
Tapu Kayıt ve Belge İncelemesi
Tapu kütüğü, beyanlar, şerhler ve takyidatlar incelenir; imar durumu, yapı kullanma izni ve iskân belgeleri kontrol edilir.
- 02
Hukuki Strateji ve Risk Değerlendirmesi
Dosyanın niteliğine göre dava, ihtarname, arabuluculuk veya icra takibi seçenekleri karşılaştırmalı olarak değerlendirilir.
- 03
Dava veya Başvuru Aşaması
Dava dilekçesi hazırlanır, gerekli teminat ve harçlar yatırılır; ihtiyati tedbir talebi gerekiyorsa öncelikli olarak sunulur.
- 04
Bilirkişi ve Keşif Süreci
Mahalde keşif, fen ve teknik bilirkişi raporları, gayrimenkul değerleme raporları ve emsal incelemeleri titizlikle yürütülür.
- 05
Karar, İcra ve Tapu İşlemleri
Kesinleşen kararın tapu siciline tescili, ortaklığın giderilmesinde ihale süreci, tahliye kararlarında icra takibi yürütülür.
İlgili Mevzuat
Süreçlere temel oluşturan başlıca mevzuat
Gayrimenkul Hukuku kapsamındaki uyuşmazlıklar, aşağıda yer alan kanun ve düzenlemeler çerçevesinde değerlendirilir. Her dosyada güncel mevzuat takibi yapılarak işlemlerin yürürlükteki düzenlemelere uygunluğu denetlenir.
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (Eşya Hukuku hükümleri)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (Kira ve Satım hükümleri)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- 2644 sayılı Tapu Kanunu
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- 3194 sayılı İmar Kanunu
Bu sayfada yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacı taşır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olaya ilişkin değerlendirme için uzman desteği alınması önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul Hukuku hakkında en çok merak edilenler
Tapu iptal davası kaç yıl sürer?
Tapu iptal davaları niteliğine göre 1,5-3 yıl arasında sürebilir. Muris muvazaasına dayalı davalarda murisin diğer mirasçılarının bilgisine bağlı olarak süre uzayabilir. Davanın türü, taşınmazın yeri, bilirkişi yoğunluğu ve istinaf-temyiz aşamalarına başvurulup başvurulmaması toplam süreyi belirler. Davanın açılışı ile ihtiyati tedbir kararı talep edilerek taşınmazın üçüncü kişiye devri engellenebilir.
Kira artışı nasıl belirlenir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık kira artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez (TBK m. 344). Sözleşmede daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa bu oran uygulanır. Tarafların anlaşamaması halinde sulh hukuk mahkemesinde kira tespit davası açılabilir; beş yılı aşan kiralarda hâkim hakkaniyet ölçüsünde yeniden tespit yapabilir.
Ortağı olduğum gayrimenkulü tek başıma satabilir miyim?
Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını diğer paydaşların onayı olmadan satabilir; ancak paydaşların önalım (şufa) hakkı doğar. Önalım hakkı, satışın paydaşa noter aracılığıyla bildiriminden itibaren üç ay ve her halde iki yıl içinde dava ile kullanılabilir. Elbirliği mülkiyette ise tek paydaşın tasarrufu mümkün değildir; tüm paydaşların oybirliği gerekir.
Kentsel dönüşümde maliklerin hakları nelerdir?
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılan binalarda maliklerin 2/3 çoğunluk kararıyla yapı yenileme süreci başlar. Karara katılmayan maliklerin hisseleri Hazine veya çoğunluk lehine satılabilir. Maliklerin tespit raporuna 15 gün içinde itiraz hakkı, kira yardımı, konut/işyeri yardımı, taşınma yardımı ve düşük faizli kredi gibi destek hakları bulunmaktadır.
Önalım hakkı kullanım süresi ne kadar?
Paylı mülkiyete konu taşınmazda payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Bu hak, satışın paydaşa noter vasıtasıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her halükârda satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Önalım davası, yeni paydaşa yöneltilir ve hak sahibi bedeli mahkeme veznesine depo etmek zorundadır.